ارتباط با ما
تبلیغات


سه شنبه ۱۴ دی ۱۳۹۵ | ۰۸:۰۰ ق.ظ
آشنایی با حقوق شهروندی:
چگونه مالیات بر املاک و مستغلات خود را پرداخت نماییم؟
گروه اقتصادی کافه حقوق: درآمدهای حاصل از مالیات در هر کشوری، بخش مهمی از منابع درآمدی دولت ها را تشکیل میدهد. از این رو کشورها با تدوین قوانین دقیق مالیاتی، نسبت به تشخیص و وصول مالیات شهروندان می پردازند. در این میان موضوع مالیات های مستقیم و موارد مشمول این قانون از اهمیت بالایی برخوردار […]

گروه اقتصادی کافه حقوق: درآمدهای حاصل از مالیات در هر کشوری، بخش مهمی از منابع درآمدی دولت ها را تشکیل میدهد. از این رو کشورها با تدوین قوانین دقیق مالیاتی، نسبت به تشخیص و وصول مالیات شهروندان می پردازند. در این میان موضوع مالیات های مستقیم و موارد مشمول این قانون از اهمیت بالایی برخوردار است. از جمله مواردی که در قانون مالیات های مستقیم و مواد اصلاحی بعدی آمده است، مالیات بر درآمد املاک است. در ادامه این گزارش با جزئیات بیشتری به موضوع خواهیم پرداخت.

با مراجعه به قانون مالیاتهای مستقیم و اصلاحات بعدی آن میتوان مالیات بر درآمد املاک را به صورت زیر نام برد:
۱- مالیات بر اجاره املاک

۲-مالیات بر مستغلات خالی

۳-مالیات بر نقل و انتقال املاک

در ادامه به هرکدام از موارد بالا خواهیم پرداخت:

مالیات بر درآمد اجاره املاک:

الف) مالیات اجاره دست اول

مالیاتی است که بر درآمد تحصیل شده اشخاص حقیقی و حقوقی بابت اجاره املاک و مستغلات در ایران تعلق میگیرد و در واقع موجر مالک می باشد.

درآمد مشمول مالیات مستغلات(اجاره دست اول)

بر اساس ماده ۵۳- درآمد مشمول املاکی که به اجاره واگذار می گرددعبارت است از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

ب)درآمد اجاره داری دست دوم

هرگاه مستاجر محل مورد اجاره را به غیر به اجاره واگذار نماید، مشمول مالیات اجاره داری دست دوم می باشد. در واقع موجر مالک نمی باشد.

درآمد مشمول مالیات اجاره دست دوم:

عبارت است از ما به التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

روش های محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک

به استناد ماده ۵۴:

  • درآمد اجاره بر اساس قرارداد یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار میگیرد.
  • چنانچه قرارداد وجود نداشته باشد یا ازارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ آن کمتر از هشتاد درصد (۸۰%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد، میزان اجاره بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین می گردد.

معافیت های پیش بینی شده:

  • محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود(تبصر ۱ ماده ۵۳)
  • درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحد های مسکونی در تهران تا یکصد و پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشند(تبصره ۱۱ ماده ۵۳)
  • طبق ماده ۵۷- شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق که هر ساله سقف آن اعلام می گردد از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات مشمول مالیات می باشد.

-مشمولان این ماده بایستی اظهارنامه موضوع ماده فوق را تکمیل و به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچ گونه درآمد دیگری ندارند.

-دراجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سودناشی از سپرده های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد.

-حکم این ماده در موردفرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشندجاری نخواهد بود.(تبصره یک ماده ۵۷)

۴- هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نمایند در احتساب درآمد مشمول مالیات میزان مال الاجاره ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می پردازد از کل مال الاجاره دریافتی او کسر می گردد.(ماده ۵)

مالیات بر مستغلات خالی

مالیات دیگری که قانونگذار در بخش املاک پیش بینی نموده است، مالیات بر مستغلات خالی است که طرز محاسبه آن بدین قرار است. واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت  بیش از یکصد هزار نفر  که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور(موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مذکور) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:

سال دوم-معادل یک دوم مالیات بر اجاره

سال سوم- معادل مالیات بر اجاره

سال چهارم و به بعد- معادل یک و نیم (۱/۵) برابر مالیات اجاره(ماده ۵۴ مکرر)

انواع مالیات نقل و انتقال املاک:

الف)مالیات نقل و انتقال ملک

نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ ۵%(پنج درصد) مشمول مالیات می گردند.(ماده ۵۹)
ارزش معاملاتی املاک

در محاسبه ارزش معاملاتی و در نتیجه تعیین مالیات نقل و انتقال املاک که مبنای آن تقویم ارزش معاملاتی املاک می باشد فاکتور ها و پارامترهایی بسته به نوع ملک دخالت دارند که به صورت اجمالی می توان به موارد زیر اشاره داشت:

مساحت عرصه، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت بنا، نوع اسکلت بنا، تاسیسات و تجهیزات به کار رفته، نوع استفاده و کاربری، نوع مالکیت، محل وقوع ملک و …

مثال: محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک:

مورد انتقال یک دستگاه آپارتمان مسکونی با مشخصات ذیل:

-مساحت مفید آپارتمان ۱۳۲/۲۹ متر مربع با ارزش معاملاتی  ۳۶/۴۱۰/۴۴۱ ریال

-قدر السهم از عرصه ۴۳/۷۶ متر مربع با ارزش معاملاتی ۹/۳۶۴/۶۴۰ ریال

-پارکینگ و مشاعات ۴۱/۳۶ متر مربع با ارزش معاملاتی ۴/۵۵۳/۴۳۸ ریال

-آسانسور دارد — با ارزش معاملاتی ۱/۱۱۶/۲۲۵ ریال

مجموع ارزش معاملاتی آپارتمان مورد انتقال ۵۱/۴۴۴/۷۴۴ ریال

مالیات نقل و انتقال ملک : ۵۱/۴۴۴/۷۴۴* ۵%= ۲/۵۲۷/۲۳۷

ب)مالیات انتقال حق واگذاری(سرقفلی)

انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق به نرخ دو درصد(۲%) در تاریخ واگذاری از طرف مالکان عین یا صاحبان حق، مشمول مالیات می باشند.(ماده ۵۹)

تعریف حق واگذاری : حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت اند از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل (تبصره ۲ ماده ۵۹)

ج)مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هرنوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بردرآمد صاحبان مشاغل و اشخاص حقوقی خواهند بود.

اولین نقل و انتقال ساختمان های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ده درصد (۱۰%) به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع ماده مذکور پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می شود.

شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.

شهرداری ها موظف اند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره  امور مالیاتی ذی ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین  می گردد،  گزارش کنند.

– شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است(ماده ۷۷ و تبصره های آن)

د)مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه

دریافتی مالک یا مالکین بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) یا اجاره بدون انتقال سرقفلی و یا تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ ۲% موضوع مواد ۷۸ و ۵۹ ق.م.م می باشد.

مثال: مبلغ دریافتی مالک بابت اعلام رضایت (حق مالکانه) ۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال

میزان حق مالیات مالکانه ۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰*۲%=۲/۰۰۰/۰۰۰

مهلت تسلیم اظهارنامه

مودیان موضوع این فصل به استناد ماده ۸۰ ق.م.م مکلفند اظهارنامه مالیاتی خود را  در مورد حق واگذاری محل تا سی روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا آخر تیر ماه سال بعد به انضمام  مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.

جرایم مالیاتی

  • عدم تسلیم اظهارنامه در موعد مقرر مشمول جریمه ای معادل ده درصد (۱۰%) مالیات متغلق می شود که غیر قابل بخشودگی است.(م ۱۹۲)
  • عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر مشمول جریمه ای معادل ۲/۵% مالیات به ازای هرماه دیرکرد پس از اتمام سر رسید مقرر می شود(م ۱۹۰)

مبدا احتساب جریمه

در مورد مودیانی که مکلف به تسلیم اظهار نامه مالیاتی هستند، نسبت به مبلغ مندرج در اظهارنامه از تاریخ انقضای مهلت تسلیم آن و نسبت به مابه الاختلاف از تاریخ مطالبه و در مورد مودیانی که از تسلیم اظهار نامه خودداری نموده و یا اصولا مکلف به تسلیم اظهارنامه نیستند، تاریخ انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه یا سر رسید پرداخت مالیات حسب مورد می باشد.

 

 


آخرین مطالب
مشترک خبرنامه شوید