ارتباط با ما
تبلیغات


سه شنبه ۱۷ اسفند ۱۳۹۵ | ۱۰:۲۶ ق.ظ
مشکلات اسناد عادی در نظام حقوقی
اولین راهکار برای ساماندهی اسناد عادی اصلاح قوانین است
علی تقدیسی
مشکلات حوزه اسناد عادی در خصوص املاک است. چون اسناد عادی خارج از بحث املاک راه گشای مردم است و مسائل و مشکلات کمی را هم به وجود آورده است. ولی در خصوص املاک به جهت این خصوصیت که املاک همیشه مورد تعرض بوده است و اسناد عادی بسیار جعل‌شده است، مشکلات آن مشهودتر است. بنده در این یادداشت مباحث خود را در سه موضوع و از سه دیدگاه اجتماعی و حقوقی و فقهی بررسی خواهم نمود.

گروه علمی کافه حقوق: مشکلات حوزه اسناد عادی در خصوص املاک است. چون اسناد عادی خارج از بحث املاک راه گشای مردم است و مسائل و مشکلات کمی را هم به وجود آورده است. ولی در خصوص املاک به جهت این خصوصیت که املاک همیشه مورد تعرض بوده است و اسناد عادی بسیار جعل‌شده است، مشکلات آن مشهودتر است. بنده در این یادداشت مباحث خود را در سه موضوع و از سه دیدگاه اجتماعی و حقوقی و فقهی بررسی خواهم نمود.

قبل از تصویب قانون ثبت، نقل و انتقالات حتی نقل و انتقال املاک هم با همان اسناد عادی بین مردم انجام می‌شد و در دفتر شرعیات به ثبت می‌رسید و با تصویب قانون ثبت که ثبت املاک اجباری شد ماده ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت حاکمیت پیدا کرد و استثنائاتی به ماده ۴۶ و ۴۷ وارد شد که از آن جمله قانون اصلاحات ارضی است و این بود که اراضی کشاورزی درجایی هم که کشاورز فوت می‌کند به صورت سهام به ورثه منتقل می‌شود که مجریِ سازمان تعاون روستایی بود و وراث سهام را انتقال می‌دادند و نه اینکه زمین را بین خودشان تقسیم کنند که متأسفانه انجام نشد.

از سال ۵۲ که بخش دوم اصلاحات ارضی انجام شد موجب گردید یکسری از کشاورزها مالک زمین شوند و اختیار آب نداشته باشند و واقعاً مهاجرت گسترده‌ای را به سمت شهرها به وجود آورد و همین امر موجب دست به دست شدن زمین‌ها و ساخت‌وساز بر روی زمین‌ها گردد؛ و این مشکلات اجتماعی در زمان‌های مختلف باعث رواج اسناد عادی در میان مردم گردید.

درواقع وقتی ما با این موضوع مواجه می‌شویم که بین مردم ثروت‌های اجتماعی تقسیم‌نشده باشد و امکان درامد و امکانات رفاهی وجود نداشته باشد خودبه‌خود مهاجرت شکل می‌گیرد و خودش زمینه‌ساز این است که محلی برای اسکان می‌خواهد و اسکان هم زمین می‌خواهد و حالا به هر طریقی که شخص بتواند این زمین را به دست بیاورد و مالکیت داشته باشد و برای اینکه همسایه‌اش نگوید این زمین من است بنایی را می‌ساخت و این امر باعث شد که بخش زیادی از املاک با اسناد عادی بین مردم منتقل شود.

 از دیدگاه فقهی باید بگوییم, بدان دلیل که قوانین باید با شرع تطابق داشته باشند، قولنامه‌ها که اکثراً مفاد مبایعه‌نامه داشت از نظر فقهی صحیح است چراکه در شرع در تعریف عقد بیع بیان می‌کنند که عقد بیع تملیک عین به عوض معلوم است و بنابراین عقد بیع در شرع ما شفاهی است و کسی که فروخت و در مقابل کسی که خرید، مالک می‌باشند و بنابراین اسناد عادی اعتبار دارد و البته محاکم هم مجبور شدند که سند عادی را در قبال سند رسمی رسیدگی کنند و بنابراین بحث نفوذ اسناد عادی و بعد هم الزام به تنظیم سند رسمی پیش آمد و در طی سالیان مختلف یکی از سوژه‌ها و موضوعات اصلی الزام به تنظیم سند رسمی بوده است که البته هنوز هم ادامه دارد.

 این سه زمینه اگر بررسی شود می‌تواند زمینه‌های ایجاد اسناد عادی را کم کند و مردم مجبور نباشند از اسناد عادی استفاده کنند به این ترتیب که از نظر اجتماعی الزاماتی که موجب مهاجرت مردم از شهرها به روستاها می‌شود از میان برداشته شود که موجب حاشیه‌نشینی مردم در اطراف شهرها می‌شود. هم‌اکنون استان تهران بیش‌ترین شهرک‌ها را دارد. از فیروزکوه تا شهریار و بیش‌ترین شهرک‌های اقماری وجود دارد.

یک موردی وجود داشت که خانمی به من مراجعه کرد و بیان داشت که دیشب خانه بنده را آسفالت نموده‌اند و بعد قولنامه را از ایشان خواستیم و متوجه شدیم که یک آقایی انتهای خیابان از شهرک سلطانیه را به ایشان فروخته است و می‌گفت چرا خانه مرا آسفالت کرده‌اید و فکر نمی‌کرد که خیابان خریده. این خانم بیان می‌داشت که ما یک ماه است ازدواج کردیم و یخچال و فرشم را فروخته‌ام تا بتوانیم اینجا را بخریم. می‌خواهم بگویم یکی از زمینه‌های پیدایش همین مسائل اجتماعی است و باید حل شود و از دیدگاه فقهی درست است که عقد بیع با ایجاب و قبول منعقد می‌شود ولی آیا زمان آن نرسیده است که تغییری در اینجا حاصل شود و راهکاری دیده شود و از نظر فقهی دیدگاهی بیان شود که ارشدیت را به سند رسمی بدهیم.

اولین راهکاری که برای ساماندهی این اسناد می‌توان پیشنهاد داد، اصلاح قوانین است چراکه تنظیم سند رسمی فرآیند سخت و مشکلی برای مردم دارد با تصویب ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ بسیاری از مشکلات افرادی که سند عادی داشته‌اند برطرف شد و این را من یک انقلاب می‌دانم. مزایای ماده ۱۴۷ و قانون تعیین تکلیف این بود که گلوگاه بودن مرجع تنظیم سند رسمی برداشته شد. قانون تسهیل نیز در راستای همین امر است چراکه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و سازمان‌های مالیاتی راهکارهای بسیار پیشرفته‌ای برای وصول مطالباتشان دارند و حتی در مواردی نیز پیشرفته‌تر می‌باشند.

در کمیسیون‌های مالیاتی ما دادستان انتظامی داریم و قدرت لازم را دارند برای اینکه چه کسی مالیات بدهکار است و برای اینکه از وی وصول کنند و سازمان تأمین اجتماعی هم‌چنین است ولی وقتی کسی گذرش به سازمان اسناد افتاد می‌گویند برو بدهی چند تا نهاد دیگر را هم بده و بعد اینجا سندت را ثبت می‌کنیم و در میان تمامی هزینه‌ها حق‌الزحمه سردفتر کمترین میزان است. قانون تسهیل بخشی از این موضوع را تعدیل نمود و اینکه سازمان‌ها خودشان به دنبال بدهی خودشان باشند ولی متأسفانه قانون مالیات بند ج را حذف نمود. هم‌چنین هنگامی‌که ماده ۱۴۷ پیش‌بینی کرد که پایان کار برای وصول سند رسمی نیاز نیست، بسیاری از بناها سنددار شدند و سندهای رسمی بسیاری صادر شد.

راهبرد دیگر ناظر بر اصلاح قوانین شهرداری است. برای مثال در بسیاری از موارد شاهد این هستیم که در خصوص حوزه استحفاظیِ، شهرداری‌ها بجای اینکه ۵۵ درصد از ملک را بگیرند تا وارد در حوزه استحفاظی نمایند و از خدمات شهری استفاده کنند،۷۰ درصد از ملک را می‌گیرند و این مسائل موجب می‌شود مالکینی که در این حوزه‌ها بودند بجای اینکه درصدی را به شهرداری بدهند، زمین را هزار قسمت می‌کردند و با تنظیم قولنامه هزار نفر را با شهرداری مواجه می‌کردند.

مشکل بعدی در حوزه اصلاح قوانین که به شهرداری برمی‌گردد تصویب طرح‌های تفصیلی و هادی شهرها است و فرایند فوق‌العاده مشکلی برای تصویبش دارد. شهرهایی داریم که ۳۰ سال است ایجادشده است ولی طرح‌های هادی آن مصوب نشده است. مثلاً شهر رباط‌کریم اکبرآباد و نسیم شهر فعلی اصلاً طرح هادی نداشتند. آن موقع ۱۴۰۰۰۰ نفر جمعیت داشت. بیش‌ترین جمعیت آنجا را از آذربایجان غربی تشکیل می‌دادند و در سال ۷۴ مشکلی برای وضعیت خدماتی‌شان ایجاد شد و همین امر موجب شد که در آن زمان با کمک استانداری و وزارت کشور طرح هادی این سه تا شهر را تهیه کنند و سر و سامانی به وضع اراضی و املاک دهند و از آن به بعد بود که تمامی اسناد آن حوزه نیز به صورت رسمی تهیه شدند.

راهکار بعدی اجرای قانون کاداستر است. خود کاداستر از سال ۵۶ که ماده ۵۴ قانون کاداستر تصویب شد تا سال ۹۳ آیین‌نامه اجرایی‌اش نوشته نشد البته این موضوع علت‌های بسیار زیادی داشت و یکی از این علل همین موازی کاری‌ها در خصوص املاک است که درنهایت با تصویب قانون جامع حد نگار در سال ۹۳ خیلی پیشرفت کرده و اجرای آن یکی از راهکارهای اصلی کم شدن این مشکلات و معضلات است.

یکی دیگر از دلایل بروز این مشکلات عدم ساماندهی و نظارت بر دلالان است و تنظیم قولنامه و مبایعه توسط آنان است. با مراجعه به قانون راجع به دلالان به این موضوع می‌رسیم که مشاورین املاک به عنوان دلال و هدایتگر هستند واصلاً ممنوع است که اینان مبایعه‌نامه و قولنامه بنویسند و باید تعهدنامه بنویسند و بعد به مرجع رسمی برای ثبت این املاک دلالت کنند. اگر این بنگاه درست در جای خودش قرار بگیرد سهم بسزایی در جلوگیری از معضلات بعدی دارد.

هر اقدامی که شما برای ساماندهی اسناد عادی انجام دهید و بدون توجه به تمامی زمینه‌های بروز و ظهور آن باشد موجب ازدیاد مشکلات این حوزه خواهد شد. هنگامی‌که ماده ۱۴۷ تصویب شد هزاران هزار قولنامه جعلی اضافه شد و موجب هزار گرفتاری برای قوه قضاییه گردید. قبل از هرگونه اقدام برای ساماندهی اسناد عادی، باید زمینه تنظیم سند رسمی تسهیل گردد و این اقدام خودبه‌خود موجب کم شدن اسناد عادی است.

درنهایت باید بیان کنم که امکان حذف سند عادی وجود ندارد و باید اعتبار آن در حد خودش و جایگاه خودش باشد. زمانی که بیع نامه‌های تنظیمی ما تعهد به بیع شود و مبایعه‌نامه‌های ما قولنامه موجب کاهش استفاده از سند عادی و روی آوردن بیشتر مردم به تنظیم سند رسمی می‌شود.


آخرین مطالب
مشترک خبرنامه شوید