





گروه اجتماعی کافه حقوق: ضرورت مرور تجربه موفق اصلاح قانون روابط موجر و مستاجرعدم وجود رویکرد فرایندی و سیستماتیک در طراحی برخی رویههای قضایی و رسیدگی در دادگاهها، کارآمدی نظام قضایی را در رسیدگی سریع و عادلانه به اختلافات دچار چالش کرده است و حتی در پارهای از مواقع منجر به تضییع حقوق افراد میشود. یکی از معروفترین مصادیق این ضعف فرآیندی، رویه رسیدگی به دعوای مطالبه وجه چک در دادگاههای حقوقی است. بر اساس رویه موجود، دارنده چک (ذی حق) با مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست مربوطه و پرداخت هزینه دادرسی اقامه دعوا مینماید و بعد از صرف حداقل یک سال زمان و هزینهکرد حدود ۱۲ درصد ارزش خواسته (با توجه به هزینههای دادرسی، تجدید نظر و اجرای حکم) به حق خود دست پیدا میکند. این در حالی است که اگر چک و گواهی عدم پرداخت را سندی مبنی بر بدهکاری فرد در نظر بگیریم، فرایند و رویه رسیدگی به دعوای مطالبه وجه چک به نفع دارنده چک تغییر کرده و بدین ترتیب دادگاه میتواند به جای برگزاری جلسه رسیدگی در بدو امر، با استفاده از ظرفیتهای حقوقی دستور اجرای چک را صادر کند و شروع فرایند رسیدگی را به اعتراض صادرکننده چک منوط کند. سیر تحول قانون «روابط موجر و مستاجر» مسبوق به سابقه بودن چنین رویکردی در اصلاح رویههای قضایی را تایید میکند و بررسی آن میتواند به فهم بیشتر ضعفهای رویه رسیدگی در خصوص دعوای مطالبه وجه چک و راهکارهای اصلاح آن کمک کند.
یکی از ضعفهای قانون سابق در خصوص روابط موجر (صاحب ملک) و مستاجر، مربوط به نحوه تشخیص وجود این رابطه حقوقی بوده که رویه رسیدگی قضایی را بیشتر تحتالشعاع قرار میداده و موجر باید بیشتر وقت و هزینهی خود را صرفا برای اثبات این موضوع که متصرف ملک، مستاجر است صرف میکرد. قانونگذار در سال ۱۳۷۴ به منظور برطرف کردن این ضعف، تشریفات تنظیم اجارهنامه عادی را در اصلاح قانون «روابط موجر و مستاجر» مشخص کرد. بر اساس ماده ۲ این قانون، «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد». پیش بینی چنین تشریفاتی در قانون به این دلیل است که دادگاه بر مبنای آن بتواند اصل وجود رابطه حقوقی را تشخیص دهد و تنها به بررسی آثار آن بپردازد و بتواند بر پایه مفاد آن سند و پس از ارزیابی شکلی، دستور تخلیه دهد. تا قبل از تصویب این قانون، مستاجر در پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه نمیکرد و موجر باید از طریق شکایت در دادگاه ابتدا ثابت میکرد که فرد متصرف، مستاجر است و سپس حکم تخلیه میگرفت. اما در اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر چنین رویه زائدی در دعاوی مربوطه حذف شد که دستاورد بزرگی برای قانونگذار تلقی میشود.
قبل از اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۴، تخلیه ملک اجارهشده منوط به پایان رویه رسیدگی در دادگاه و اخذ حکم تخلیه بود اما این رویه در سال ۱۳۷۴ اصلاح و به منظور رفع نگرانی موجر از تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره، عنوان شده است که بنا به تقاضای مالک (موجر) در پایان مدت اجاره، در صورتی که اجارهنامه رسمی باشد تخلیه ملک توسط دایره اجرای ثبت (مستقر در ادارات ثبت) ظرف یک هفته انجام میشود. در صورتی که اجارهنامه عادی باشد نیز تخلیه ملک ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه و به دستور مقام قضایی در مرجع قضائی توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت. قابل ذکر است که هرگونه ادعای احتمالی مستاجر مبنی بر داشتن حقی نسبت به ملک یا مالک نمیتواند مانع اجرای دستور تخلیه شود. ماده ۵ قانون مذکور «چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هر گونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حکم مقتضی صادر میشود».
با توجه به این که شروع به رسیدگی در دادگاه منوط به تقدیم دادخواست است و رسیدگی به دادخواست آیین دادرسی ویژه از جمله احضار دو طرف و رسیدگی به دلایل مدعی و دفاعهای منکر را دارد که احتمال می رود ماهها طول بکشد، یکی از مهمترین ابتکارات قانونگذار در قانون جدید روابط موجر و مستاجر، این است که دستور اجرا را در شمار دستورهای اجرایی یا موقت دادگاه آورده و حکم تلقی نکردهاست. همچنین مطابق ماده ۳ آییننامه اجرایی این قانون، رسیدگی به درخواست تخلیه توسط مقام قضایی نیازمند تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آئین دادرسی نیست. بنابراین، مقام قضایی باید پایان مدت اجاره را از روی مفاد سند احراز کند و دستور تخلیه بدهد.
با توجه به آنچه گفته شد، رویه قضایی در بسیاری از دعاوی خصوصا دعوای مطالبه وجه چک نیازمند بازنگری و اصلاح به نفع فرد ذی حق است تا بدین طریق ضمن کاهش اطاله دادرسی، از انباشت پرونده در دادگاهها و آثار اقتصادی و اجتماعی آن نیز جلوگیری شود. انتظار میرود نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی در جریان بررسی طرح اصلاح قانون چک، توجه ویژهای به رویه رسیدگی به دعاوی مربوطه داشته و اصلاح آن را مدنظر قرار دهند.