گروه اجتماعی کافه حقوق: ضرورت مرور تجربه موفق اصلاح قانون روابط موجر و مستاجرعدم وجود رویکرد فرایندی و سیستماتیک در طراحی برخی رویه‏های قضایی و رسیدگی در دادگاه‏ها، کارآمدی نظام قضایی را در رسیدگی سریع و عادلانه به اختلافات دچار چالش کرده است و حتی در پاره‏ای از مواقع منجر به تضییع حقوق افراد می‏شود. یکی از معروف‏ترین مصادیق این ضعف فرآیندی، رویه رسیدگی به دعوای مطالبه وجه چک در دادگاه‏های حقوقی است. بر اساس رویه موجود، دارنده چک (ذی حق) با مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست مربوطه و پرداخت هزینه دادرسی اقامه دعوا می­نماید و بعد از صرف حداقل یک سال زمان و هزینه‏کرد حدود ۱۲ درصد ارزش خواسته (با توجه به هزینه­های دادرسی، تجدید نظر و اجرای حکم) به حق خود دست پیدا می‏کند. این در حالی است که اگر چک و گواهی عدم پرداخت را سندی مبنی بر بدهکاری فرد در نظر بگیریم، فرایند و رویه رسیدگی به دعوای مطالبه وجه چک به نفع دارنده چک تغییر کرده و بدین ترتیب دادگاه می‏تواند به جای برگزاری جلسه رسیدگی در بدو امر، با استفاده از ظرفیت‏های حقوقی دستور اجرای چک را صادر کند و شروع فرایند رسیدگی را به اعتراض صادرکننده چک منوط کند. سیر تحول قانون «روابط موجر و مستاجر» مسبوق به سابقه بودن چنین رویکردی در اصلاح رویه‏های قضایی را تایید می‏کند و بررسی آن می‏تواند به فهم بیشتر ضعف‏های رویه رسیدگی در خصوص دعوای مطالبه وجه چک و راهکارهای اصلاح آن کمک کند.

یکی از ضعف‏های قانون‏ سابق در خصوص روابط موجر (صاحب ملک) و مستاجر، مربوط به نحوه تشخیص وجود این رابطه حقوقی بوده که رویه رسیدگی قضایی را بیشتر تحت‏الشعاع قرار می‏داده و موجر باید بیشتر وقت و هزینه‏ی خود را صرفا برای اثبات این موضوع که متصرف ملک، مستاجر است صرف می‏کرد. قانونگذار در سال ۱۳۷۴ به منظور برطرف کردن این ضعف، تشریفات تنظیم اجاره‏نامه عادی را در اصلاح قانون «روابط موجر و مستاجر» مشخص کرد. بر اساس ماده ۲ این قانون، «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد». پیش بینی چنین تشریفاتی در قانون به این دلیل است که دادگاه بر مبنای آن بتواند اصل وجود رابطه حقوقی را تشخیص دهد و تنها به بررسی آثار آن بپردازد و بتواند بر پایه مفاد آن سند و پس از ارزیابی شکلی، دستور تخلیه دهد. تا قبل از تصویب این قانون، مستاجر در پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه نمی‏کرد و موجر باید از طریق شکایت در دادگاه ابتدا ثابت می‏کرد که فرد متصرف، مستاجر است و سپس حکم تخلیه می‏گرفت. اما در اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر چنین رویه زائدی در دعاوی مربوطه حذف شد که دستاورد بزرگی برای قانونگذار تلقی می‏شود.

قبل از اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۴، تخلیه ملک اجاره‏شده منوط به پایان رویه رسیدگی در دادگاه و اخذ حکم تخلیه بود اما این رویه در سال ۱۳۷۴ اصلاح و به منظور رفع نگرانی موجر از تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره، عنوان شده است که بنا به تقاضای مالک (موجر) در پایان مدت اجاره، در صورتی که  اجاره‏نامه رسمی باشد تخلیه ملک توسط دایره اجرای ثبت (مستقر در ادارات ثبت) ظرف یک هفته انجام می‏شود. در صورتی که اجاره‏نامه عادی باشد نیز تخلیه ملک ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه و به دستور مقام قضایی در مرجع قضائی توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت. قابل ذکر است که هرگونه ادعای احتمالی مستاجر مبنی بر داشتن حقی نسبت به ملک یا مالک نمی‏تواند مانع اجرای دستور تخلیه شود. ماده ۵ قانون مذکور «چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هر گونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حکم مقتضی صادر می‏شود».

با توجه به این که شروع به رسیدگی در دادگاه منوط به تقدیم دادخواست است و رسیدگی به دادخواست آیین دادرسی ویژه از جمله احضار دو طرف و رسیدگی به دلایل مدعی و دفاع‏های منکر را دارد که احتمال می رود ماه‏ها طول بکشد، یکی از مهمترین ابتکارات قانونگذار در قانون جدید روابط موجر و مستاجر، این است که دستور اجرا را در شمار دستورهای اجرایی یا موقت دادگاه آورده و حکم تلقی نکرده‏است. همچنین مطابق ماده ۳ آیین‏نامه اجرایی این قانون، رسیدگی به درخواست تخلیه توسط مقام قضایی نیازمند تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آئین دادرسی نیست. بنابراین، مقام قضایی باید پایان مدت اجاره را از روی مفاد سند احراز کند و دستور تخلیه بدهد.

با توجه به آن‏چه گفته شد، رویه قضایی در بسیاری از دعاوی خصوصا دعوای مطالبه وجه چک نیازمند بازنگری و اصلاح به نفع فرد ذی حق است تا بدین طریق ضمن کاهش اطاله دادرسی، از انباشت پرونده در دادگاه‏ها و آثار اقتصادی و اجتماعی آن نیز جلوگیری شود. انتظار می‏رود نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی در جریان بررسی طرح اصلاح قانون چک، توجه ویژه‏ای به رویه رسیدگی به دعاوی مربوطه داشته و اصلاح آن را مدنظر قرار دهند.